万科生死劫：让子弹飞一会儿
A:1.广东AA+/AA城投2.安徽一般预算30亿以上的区级城投3.江苏数家AAA城投急需非标资金，能做的直接资金方欢迎合作共赢
B:寻找10万起售香港OFC城投债基金代销合作伙伴，销售费用高，要求要有稳定持续的打款能力
C:江苏某国企融资租赁公司寻找银行授信，股东为AA+城投公司，股东可以为其担保，能做的直接银行资金方可以私聊合作
D:承接城投定融/类定融业务，有较强的募集速度，网红城投和网红区域不接，欢迎城投/施工方咨询合作
E:免费承接城投公司营收/贸易流水包装，助力城投公司增加银行等金融机构授信
【正文】
本文聚焦近期频繁陷入负面舆情的万科。
一、万科发布公告的背后
（一）郁亮、祝九胜等三位高管辞任及2024年巨额亏损
2025年1月27日，万科在春节前最后一个工作日发布公告，主要是两件事：
1、万科高管大调整。其中，（1）郁亮辞任董事会主席（仍担任董事）并任副执行CEO；（2）祝九胜辞任执行董事、总裁、首席执行官（不再担任任何职务）；（3）朱旭辞任董事会秘书（仍在集团工作并联系长租公寓事业部）；（4）选举原非执行董事、深圳地铁集团党委书记与董事长辛杰担任董事会主席；（5）郁亮、李锋（原深圳市特区建工集团党委委员、副总经理）、華翠（深圳市建村交易集团董事、总经理和董事长）和李刚（深圳市地铁商业管理和深圳市睿印商业管理的董事长）获聘任万科执行副总裁。
2、2024年全年亏损约450亿元人民币（2023年盈利 121.63亿元），基本每股收益为亏损3.79元股/股（上年盈利1.03元/股）。
（二）人事调整背后的三层意思
显然，这个公告中的人事调整大致说明三层意思：
1、深圳市政府已经全面接管了万科（如董事会主席辛杰和四名执行副总裁中的三名均源于深圳市政府）；
2、祝九胜出了问题（比较诡异地辞去了万科的一切职务）；
3、万科部分管理人员（如郁亮等）仍需留下来擦屁股。
二、万科的结局不乐观
近期系列事件表明，万科的问题可能比较严重，结局不乐观。
（一）过去一年，万科曾多次出现危机
1、在2023年11月深圳市国资委与深圳地铁为万科站台之后，万科曾迎来一段喘息之机。不过2024年2月27日，有媒体披露郁亮带领万科高管团队前往北京与新华保险资管进行谈判，以对其非标准债务进行展期，但遭到对方拒绝。
在监管部门窗口指导不得主动压降万科等“优质地产企业”的存量融资背景下，新华资管于3月3日（周日）通过公众号进行澄清辟谣，但并没有否认具体细节，这很值得深思。
2、2024年3月7日，外媒传因担心万科的潜在流动性风险，至少三家总部位于北京的保险公司本周派出高管前往万科深圳总部，在地方政府的协调之下磋商偿债计划。磋商方案包括将万科债务偿付期限延长一年、增加抵押品及公司发行债券将“非标转标”等。
上述事件在不同时点均引发新华保险与万科股票、债券出现大跌。
3、2024年12月19日，财新报道称“个别保险机构大量抛售万科将于2026年到期的境内债，又同步购入该公司将于2025年一季度到期的数只中票”。上述交投特征延续到12月23日，这表明保险机构对万科中长期债务的兑付比较担心。
4、2025年1月，经济观察网等媒体陆续报道与万科有关的负面信息，且万科直至1月27日（内地春节前最后一个工作日）才发布相关公告，这表明万科的确出了问题。
（二）深圳市国资委对万科的境况应已非常不满
1、深圳市国资委与深圳地铁在2023年11月为万科站台时曾承诺将会承接万科在深圳的部分城市更新项目，并在必要时为万科注入流动性。不过，上述承诺始终没有兑现，且市场传言近期深圳市国资委内部也在评估拯救万科的性价比。
2、2024年3月万科与部分非标债权人之间的博弈过程中，始终未见深圳市国资委与深圳地铁发声，颇值得深思，表明深圳国资委的态度已经开始出现了微妙变化。
3、近期关于万科的负面舆情主要源于经济观察网等官媒，且深圳市国资委并无给予回应，同时这次深圳地铁集团的党委书记、董事长辛杰直接出任万科董事会主席，表明深圳市国资委对万科的境况应已非常不满。
三、万科目前很脆弱
数据上看，万科目前的确很脆弱。
（一）万科账面上的可用资金并没有那么多，且消耗速度较快
截至2024年9月底，万科合并口径的货币资金达到797.45亿元人民币，看起来很充裕。但实际上，万科账面上的可用资金并没有那么多：
1、截至2024年9月底，万科母公司口径下的货币资金仅有11.89亿元，也即797.45亿元货币资金中，大部分在并表子公司账户中。考虑到并表子公司大多为项目公司，其账户上的资金目前应已被锁住，故当前万科账面上能够动用的资金基本上已经没了。
2、万科账面上的资金消耗较快，2024年三季度万科合并口径下的账面现金余额为773.28亿元，2021年以来累计净减少1083.35亿元，消耗非常快。
3、近年来万科的“筹资活动现金流净额”持续大幅减少，2019年以来累计减少1427.26亿元人民币，仅2024年前三季度便减少204.06亿元。
4、2025年，万科有2只美元债到期，合计9.33亿美元；216.90亿元人民币的境内债券到期（1只公司债、8只中票）。也即，2025年万科债券到期量达284.08亿元人民币。
（二）销售数据不理想：2024年下滑35%、2021年以来累计下滑65%以上
除筹资端持续大幅萎缩外，万科销售端的数据同样值得担忧。2024年全年万科实现合同销售金额达2460.2亿元，同比下降34.59%，2021年以来累计下降65.06%。
这意味着万科销售端已经出现了比预期更大的问题，亦表明2023年11月以来的负面舆情对万科销售端产生了较大影响，且还会持续一段时间。
（三）万科自身可能也有躺平意愿
目前政策部门对地产行业风险的化解基本是冷处理，把地产企业当成第一责任人，其次才是地方政府，而政策部门会给予相应政策支持，即穷尽地产企业与地方政府。
但是，在大部分地产企业均选择躺平、债务重组的情况下，万科如果继续硬撑着显然不具有性价比。估计万科也想像其它地产企业一样，通过躺平与债务重组来解决自身问题，毕竟大环境改变不了，但这在政策部门与地方政府看来，应是犯忌讳的。
四、结语：万科系统性重组是大概率事件
（一）目前看，市场基本将关注点放在万科身上，深圳国资委与深圳地铁对万科的态度依然很关键，但我们也感觉到这种态度已经发生了动摇，万科与其股东之间的关系出现了微妙变化。这意味着，万科能够动用的政策资源可能不再像以前那样具有想象空间。也即，被深圳地铁接管后的万科已经不再是以前的万科了。
（二）和其它地产企业相比，万科的债务规模和融资成本本身并不高，且还在一定程度上获得了政策部门的加持，但即便如此万科还是出问题了，而且多次出问题，这说明万科的问题不在万科本身，其背后的隐患可能比较严重，比如自融、利益输送等等。
一旦陷入困境，很难再跳出来。故，这次万科不死，也会被扒成皮，而万科与其债权人、股东、政策部门之间的关系亦再也回不到以前了，它需要进行系统性重组，才有可能会出现转机，因为市场对“万科”的信任度已经没了。