去年全国新建商品房销售9.7万亿元 市场预期持续改善
销售端市场继续好转。1月17日，国家统计局发布数据显示，2024年全年全国新建商品房销售9.7亿平方米，同比下降12.9%，降幅较2024年1-11月收窄1.4个百分点；新建商品房销售额9.7万亿元，同比下降17.1%。
不过，商品房销售端的好转还未传导至供给端。新开工、施工、竣工面积跌幅扩大，拖累了开发投资数据。具体来看，2024年全年，房地产开发投资额同比下降10.6%。
国家统计局局长康义表示，近期房地产市场在政策组合拳作用下积极变化增多，市场信心在逐步提振。随着存量政策和增量政策的有效落实，下阶段房地产市场有望继续改善。
2024年全国房地产开发投资同比降10.6%
图/国家统计局官网截图
尽管近期销售端明显好转，但是开发商仍倾向于卖房，保资金链、保交付，房地产开工的积极性仍较低，也因此拖累了开发投资的数据。
据国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资约10.03万亿元，比上年下降10.6%；其中，住宅投资约7.6万亿元，下降10.5%。2024年，房地产开发企业房屋施工面积约73.32亿平方米，比上年下降12.7%；房屋新开工面积约7.39亿平方米，下降23.0%；房屋竣工面积约7.37亿平方米，下降27.7%。
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2024年1-12月全国房地产开发投资同比降幅，比1-11月扩大0.2个百分点，跌幅连续扩大。除了新开工面积下降外，由于土地出让面积持续下跌，导致施工面积跌幅也在扩大。同时，2022年、2023年以来销售下滑，加上前期保交付力度较大，竣工量也在收缩。增量投资、存量投资两个方面都在拖累开发投资的稳定。整体来看，商品房销售端的好转还未传导至供给端。
在中指研究指数研究部总经理曹晶晶看来，从供应端来看，短期土地缩量、房企资金承压、市场库存积压等因素仍将制约投资开工恢复，预计2025年开工投资仍面临下行压力。
在房地产开发企业到位资金方面，国家统计局数据显示，2024年，房地产开发企业到位资金10.77万亿元，比上年下降17.0%。其中，国内贷款1.52万亿元，下降6.1%；利用外资32亿元，下降26.7%；自筹资金3.77万亿元，下降11.6%；定金及预收款3.36万亿元，下降23.0%；个人按揭贷款1.57万亿元，下降27.9%。
从目前来看，“今年以来资金面持续好转，跌幅持续下降，其中贡献度最大的是占资金来源50%以上的销售回款，这意味着白名单融资对接机制取得了积极的效果。”李宇嘉认为，销售稳定或增长的企业主要是国企、央企和稳健型民企，改善型新房项目受到市场欢迎，加上预售资金监管严格，金融机构资金投放积极性提振。
销售跌幅连续收窄，市场成交趋于活跃
图/国家统计局官网截图
从销售端来看，市场继续好转。据国家统计局数据显示，2024年，新建商品房销售面积9.74亿万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%；新建商品房销售额约9.68万亿元，下降17.1%。2024年末，商品房待售面积7.53亿平方米，比上年末增长10.6%，其中住宅待售面积增长16.2%。
李宇嘉认为，自2024年5月份以来，销售跌幅连续收窄。从重点城市来看，据CRIC监测数据，2024年12月份30个重点城市整体成交量环比增长15%，同比增长17%，绝对量水平较2022年12月份也增长2%，创近三年同期最高，与三季度月均值相比增长86%，全年累计同比降幅显著收窄至23%，所以也导致一二线新房价格指数反弹或止跌。
事实上，2024年，针对房地产市场的复杂形势，9月26日中央政治局会议明确提出“促进房地产市场止跌回稳”，多个部门抓紧完善土地、财税、金融等政策，取消了限购、限售、限价和普通住宅与非普通住宅的标准，降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量贷款利率以及换购住房的税率，合力打出来一套政策组合拳。各地区也因城施策、一城一策、精准施策，政策的效果正在不断显现。
国家统计局局长康义表示，市场成交趋于活跃，一揽子政策连续落地，有效降低了居民购房门槛，减轻了还贷压力，居民购房意愿提升，房地产销售好转。四季度，新建商品房销售面积和金额都实现了正增长。从监测的40个重点城市销售情况看，2024年12月新建商品房销售面积、销售额同比分别增长了0.3%、4.1%。
政策效应叠加释放，市场预期持续改善
“市场预期持续改善。政策效应叠加释放，房地产市场的主要指标连续好转，带动市场信心在逐步增强。2024年12月份，对70个大中城市开展的月度房价问卷调查显示，预期未来半年新建商品住宅价格保持稳定或者上涨的受访从业人员占比69.3%，比上月提高0.8个百分点。”康义称。
总体来看，康义认为，近期房地产市场在政策组合拳作用下积极变化增多，市场信心在逐步提振。随着存量政策和增量政策的有效落实，下阶段房地产市场有望继续改善。从中长期来看，我国新型城镇化还没有完成，刚需和改善性住房需求还有潜力，更多安全舒适、绿色智慧的好房子的需求还会增加，房地产市场发展新模式也将逐步构建，这有助于房地产市场平稳健康发展。
“2025年是止跌回稳的关键之年。”李宇嘉认为，一季度，市场会迎来季节性反弹，这对于销售稳定形成支撑。但在存量政策应出尽出的情况下，下一步市场的稳定依然期待增量政策尽快落地，能给交易带来“源头活水”，更关键的是，当前在售、在建库存压力较大，增量政策能否推动库存去化，是2025年止跌回稳的关键。预计增量政策将会落地，即便2025年相比2024年四季度有所转弱，但也会明显好于2024年1-4季度的平均水平。
展望后市，曹晶晶认为，2025年新房销售恢复仍面临一些挑战，比如居民收入预期尚未根本性扭转、有效供给不足、二手房市场对新房“替代效应”等。同时，宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。